Lors d’une vente d’un appartement en copropriété ou d’une mise en location d’un logement vide, il est indispensable de connaître les surfaces à mentionner dans votre annonce ou votre contrat.
Les deux références obligatoires sont :
- la superficie privative Loi Carrez (pour la vente en copropriété)
- la surface habitable Loi Boutin (pour la location vide)
Ces deux mesurages sont souvent confondus, pourtant ils obéissent à des règles différentes et n’incluent pas les mêmes surfaces.
📌 Quand faut-il un mesurage Loi Carrez ?
Mesurage obligatoire pour les ventes en copropriété
Le mesurage Loi Carrez s’applique à :
✔ Tous les lots ou fractions de lots de copropriété (appartement, bureau, local, maison en copropriété horizontale)
✔ Dès que la surface dépasse 8 m²
Il est défini par :
- La loi du 10 juillet 1965 (art. 46)
- Le décret n°97-532 du 23 mai 1997
Le calcul Carrez protège l’acquéreur :
➡ Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle affichée, l’acheteur peut demander une diminution de prix dans l’année qui suit.
❌ Le mesurage Carrez n’est pas requis pour :
- les maisons individuelles non soumises à la copropriété,
- les garages, caves, parkings,
- les lots de moins de 8 m².
📌 Quand faut-il un mesurage Loi Boutin ?
Mesurage obligatoire pour les locations vides
La surface habitable Loi Boutin doit obligatoirement apparaître sur :
✔ les contrats de location vide destinés à la résidence principale (appartement ou maison)
✔ les bailleurs particuliers et professionnels
Référence :
➡ Article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation
❌ Pas d’obligation pour :
- les locations meublées,
- les locations saisonnières,
- les logements de fonction,
- les sous-locations.
La surface habitable sécurise le locataire : toute erreur significative peut engager la responsabilité du bailleur.
📊 Tableau comparatif Loi Carrez vs Loi Boutin
Ce tableau est optimisé pour répondre directement aux questions les plus fréquentes des vendeurs et bailleurs de l’agglomération nantaise.
| Éléments / Surfaces | Loi Carrez (Superficie privative) | Loi Boutin (Surface habitable) |
|---|---|---|
| Surface < 1,80 m de hauteur | ❌ Exclue | ❌ Exclue |
| Lots ou fractions de lots < 8 m² | ❌ Exclu | ✔ Inclus |
| Murs, cloisons, embrasures, marches et palier d’escalier, gaines techniques | ❌ Exclu | ❌ Exclu |
| Placards intégrés (≥ 1,80 m) | ✔ Inclus | ✔ Inclus |
| Cuisine & salle de bain | ✔ Inclus | ✔ Inclus |
| Radiateurs, plinthes | ✔ Inclus | ✔ Inclus |
| Mezzanine (≥ 1,80 m) | ✔ Inclus | ✔ Inclus |
| Partie sous escalier (≥ 1,80 m) | ✔ Inclus | ✔ Inclus |
| Combles aménagés (≥ 1,80 m) | ✔ Inclus | ✔ Inclus |
| Combles aménageables mais non aménagés (≥ 1,80 m) | ✔ Inclus | ❌ Exclusion |
| Combles non aménageables | ❌ Exclusion | ❌ Exclusion |
| Cellier, séchoir, buanderie ou débarras à l’intérieur du logement (chauffé ou non chauffé) | ✔ Inclus | ✔ Inclus |
| Cellier, séchoir, buanderie ou débarras à l’extérieur du logement | ❌ Exclusion | ❌ Exclusion |
| Caves, garages, parkings | ❌ Exclusion | ❌ Exclusion |
| Sous-sol aménagé (≥ 1,80 m) | ✔ Inclus | ❌ Exclusion |
| Véranda (chauffée ou non chauffée) | ✔ Inclus | ❌ Exclue |
| Loggia fermée (close) | ✔ Inclus | ❌ Exclue |
| Loggia ouverte vers l’extérieur | ❌ Exclue | ❌ Exclue |
| Balcon, terrasse, jardin | ❌ Exclusion | ❌ Exclusion |
| Local technique / Remise / Atelier | ✔ Possiblement inclus | ❌ Exclusion |
🔎 Carrez ou Boutin : quelles différences doivent retenir les vendeurs et bailleurs ?
1️⃣ Les obligations diffèrent selon le projet
- Vente en copropriété = Carrez obligatoire
- Location vide = Boutin obligatoire
2️⃣ Certaines surfaces comptent en Carrez mais pas en Boutin
Exemples importants :
✔ Sous-sol aménagé (H > 1,80 m)
✔ Véranda
✔ Loggia fermée
➡ Ces surfaces augmentent la superficie Carrez mais pas la surface habitable Boutin.
3️⃣ Le seuil des 8 m²
- Carrez exclut les lots < 8 m²
- Boutin les comptabilise
4️⃣ Les enjeux financiers peuvent être importants
- Une erreur de +5 % en Carrez peut mener à une réduction du prix de vente
- Une erreur Boutin peut entraîner une mise en conformité ou litige locatif
Votre besoin : Carrez, Boutin ou les deux ?
- Vous vendez un appartement en copropriété → Mesurage Loi Carrez obligatoire
- Vous louez une maison ou un appartement vide → Surface Loi Boutin obligatoire
- Vous vendez une maison individuelle → Aucune obligation de Carrez
- Vous voulez sécuriser la transaction → Mesurage professionnel recommandé
⏳ Durée de validité du mesurage Carrez & Boutin
Contrairement aux diagnostics techniques (amiante, électricité, gaz, termites, DPE…), les mesurages Loi Carrez et Loi Boutin n’ont pas de durée de validité limitée dans le temps.
✔ Mesurage Loi Carrez : validité illimitée
La superficie privative Carrez reste valable tant qu’aucune modification du lot n’est réalisée.
Un nouveau mesurage est obligatoire uniquement si des travaux viennent modifier la structure ou la surface du bien :
- création ou suppression de cloisons,
- aménagement de combles,
- démolition ou extension,
- modification de l’escalier, mezzanine, pièces techniques…
➡ Si la configuration ne change pas, le certificat Carrez reste valable sans limite.
✔ Mesurage Loi Boutin : validité illimitée également
La surface habitable Boutin fonctionne sur le même principe :
elle reste valide aussi longtemps que le logement n’est pas modifié.
Un nouveau calcul devient nécessaire si des travaux influent sur la surface habitable, par exemple :
- transformation d’un garage en pièce habitable,
- isolation/ouvrages modifiant la hauteur sous plafond (< ou > 1,80 m),
- création ou suppression de surfaces habitables.
⚠ En résumé
- Carrez = valable à vie tant que vous ne modifiez pas la distribution intérieure.
- Boutin = valable à vie tant que les pièces et volumes ne changent pas.
💡 Dans le doute, refaire le mesurage permet d’éviter contestations et litiges, notamment lors d’une vente en copropriété ou d’une relocation.
Pourquoi faire réaliser le mesurage par un diagnostiqueur ?
Bien que les mesurages Carrez et Boutin puissent, en théorie, être réalisés par le propriétaire lui-même, il est fortement recommandé de confier cette mission à un diagnostiqueur immobilier certifié et couvert par une assurance professionnelle.
La précision est essentielle :
- Mesures laser
- Prise en compte des hauteurs réelles
- Distinction des surfaces réglementaires
- Rapport professionnel opposable en cas de litige
- Assurance professionnelle
Un mesurage approximatif peut conduire à :
❗ une perte financière lors de la vente
❗ un litige avec un locataire
❗ un bail ou un compromis non conforme
📍 DIAG IMMO NANTES vous accompagne
Chez DIAG IMMO NANTES, nous réalisons le mesurage Carrez / Boutin de votre bien immobilier à vendre ou à louer à Nantes et dans sa périphérie proche
📞 Contactez-nous dès maintenant pour obtenir le mesurage et l’ensemble des diagnostics réglementaires pour votre bien immobilier :