Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est aujourd’hui un document incontournable pour toute vente ou location d’un logement. Il informe les futurs acheteurs ou locataires sur la consommation d’énergie du logement et sur son impact environnemental, et constitue également un outil central dans les politiques publiques visant à réduire les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre.
Le DPE actuel, refondu en profondeur en 2021 puis renforcé en 2023–2024, est pleinement opposable : il engage la responsabilité du diagnostiqueur, du vendeur et du bailleur. Les données doivent être justifiées, traçables et conformes au référentiel réglementaire 3CL-DPE 2021.
🎯 À quoi sert le DPE ?
Le DPE répond à plusieurs objectifs définis dans la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB) :
Informer l’acquéreur ou le locataire
Le DPE permet de comparer objectivement les logements selon deux indicateurs :
- l’étiquette énergie (consommation en kWh/m².an en énergie primaire)
- l’étiquette climat (émissions de GES en kgCO₂/m².an)
Cet affichage fait désormais partie des informations obligatoires dans les annonces immobilières.
Identifier les passoires énergétiques
Les logements classés F ou G sont considérés comme « énergivores ».
Ils font l’objet de mesures restrictives progressives (gel des loyers, interdiction de location, obligation de travaux…).
Encourager les travaux de rénovation énergétique
Le DPE fournit des recommandations chiffrées et adaptées au logement : isolation, ventilation, changement de système, etc.
Ces recommandations peuvent être regroupées en bouquets de travaux cohérents
📅 Quand le DPE est-il obligatoire ?
Le DPE doit être fourni :
✔ Pour vendre une maison ou un appartement
Il doit être joint au compromis et rester valable au moment de la signature authentique.
✔ Pour louer un logement (bail d’habitation classique)
Le DPE doit être remis dès la visite ou la mise en location.
❌ Exceptions prévues par la réglementation
D’après le guide DPE et les textes réglementaires, sont exemptés :
- les bâtiments provisoires (≤ 2 ans)
- les bâtiments de moins de 50 m² indépendants (hors logements)
- les biens non chauffés ou chauffés uniquement par foyer ouvert
- les locations saisonnières
Validité des anciens DPE
La durée de validité d’un DPE est de 10 ans.
Toutefois, depuis l’adoption de la méthode réglementaire 3CL-DPE 2021, les DPE réalisés avant juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025
🧮 Comment est calculée la performance énergétique ?
Le DPE utilise la méthode 3CL-DPE 2021
Le calcul prend en compte :
✔ Le bâti
- surface de référence du DPE (surface habitable + espaces chauffés)
- nature des murs, planchers, toitures
- niveau d’isolation (épaisseur, matériau, résistance)
- ponts thermiques
✔ Les systèmes techniques
- chauffage (chaudière, PAC, convecteurs, réseau)
- eau chaude sanitaire
- ventilation
- refroidissement
- éclairage dans les parties privatives
✔ Les apports gratuits
- apports solaires
- apports internes (occupation, appareils)
✔ Les données météorologiques
Le DPE s’appuie sur des données météorologiques standardisées, définies pour chaque zone climatique. Nantes et son agglomération sont situés en zone H2-b, caractérisée par des besoins de chauffage intermédiaires.
Seuils spécifiques pour les logements < 40 m²
Depuis 2024, des règles particulières s’appliquent pour éviter de sur-classer les petits logements (studios)
📊 DPE : que contient le diagnostic ?
Le DPE utilise la méthode 3CL-DPE 2021, obligatoire et opposable. Il s’appuie sur un relevé précis des caractéristiques du logement.
1️⃣ Les deux étiquettes obligatoires
L’étiquette finale est déterminée selon un double seuil :
- Étiquette énergie : consommation (kWhEP/m².an)
- Étiquette climat : émissions de CO₂ (kgCO₂/m².an)
Le classement est le moins bon des deux résultats.
🔍 Exemple : un logement récent équipé d’une chaudière gaz
Imaginons un appartement récent situé dans l’agglomération nantaise, bien isolé et équipé d’une chaudière gaz à condensation pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire.
➤ Résultat 1 : consommation d’énergie primaire
Grâce à une bonne isolation et à un chauffage performant, ce logement affiche une consommation de :
54 kWhEP/m².an → Classe B
(Très bonne efficacité énergétique)
➤ Résultat 2 : émissions de gaz à effet de serre
En revanche, l’usage du gaz augmente les émissions :
11 kgCO₂/m².an → Classe C
Même si le logement consomme peu d’énergie, les émissions de CO₂ sont légèrement plus élevées du fait de l’énergie utilisée.
🟦➡️🟧 Classe finale : C
Selon la règle du DPE :
👉 Classe B en énergie
👉 Classe C en climat
➡️ Le DPE retient donc la classe C, car il prend le moins bon des deux indicateurs.
2️⃣ Une estimation des coûts énergétiques annuels
Le DPE affiche une fourchette de coûts automatiquement calculée par le logiciel sur la base des des consommations conventionnelles du logement (chauffage, ECS, ventilation, éclairage).
Cette fourchette reflète :
- les variations possibles du comportement des occupants,
- les incertitudes sur certains postes (ventilation, ECS),
- la volatilité raisonnable des coûts des énergies.
Les tarifs de référence utilisés pour calculer l’estimation des coûts énergétiques dans le DPE ont été mis à jour par l’arrêté du 25 mars 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024. Les DPE établis depuis cette date utilisent donc ces valeurs nationales actualisées.
3️⃣ Recommandations personnalisées
Le DPE doit fournir :
✔ des recommandations d’usage
(ventilation, régulation, entretien…)
✔ des recommandations de gestion
(mise en place d’un thermostat, programmation…)
✔ des recommandations de travaux, regroupées en deux scénarios :
- Travaux prioritaires → sortir du statut de passoire énergétique
- Travaux avancés → tendre vers un logement performant
Ces préconisations s’appuient sur les connaissances thermiques du support pédagogique DPE (isolation, inertie, matériaux, déperditions…)
⚖️ DPE et obligations légales pour les bailleurs à Nantes
Le DPE joue un rôle central dans la lutte contre les logements énergivores.
Logements classés F ou G : restrictions
- Gel des loyers
- Interdiction de louer les G depuis 2025, les F en 2028, les E en 2034 (selon les mesures d’application en vigueur)
- Obligation de travaux pour maintenir le logement en location
Un outil déterminant pour valoriser votre bien
Un bon DPE permet :
- d’améliorer l’attractivité du logement,
- de justifier un meilleur prix de vente,
- de rassurer les acheteurs,
- de réduire les dépenses d’énergie à long terme.
📝 Le DPE et les annonces immobilières
Toute annonce immobilière de vente ou de location doit obligatoirement afficher :
- les étiquettes énergie et climat issues du DPE,
- la classe finale, qui est la moins bonne des deux étiquettes (c’est cette classe qui doit être mise en avant dans l’annonce)
- la fourchette de coûts annuels d’énergie, avec l’année de référence,
- la mention “Logement à consommation énergétique excessive” si le bien est classé F ou G,
- le numéro ADEME du DPE, garantissant la traçabilité du diagnostic.
Ces éléments doivent être visibles dès la première lecture de l’annonce, y compris en ligne.
🗺️ Le DPE dans l’agglomération nantaise
Nantes Métropole présente un parc immobilier ancien et hétérogène :
- nombreux immeubles 1950–1980 à Saint-Herblain / Rezé
- quartiers rénovés avec isolation partielle (Erdre, Ile de Nantes…)
- maisons années 70–90 à Orvault, Carquefou, Vertou
- logements récents RE2020 (ZAC, écoquartiers)
Dans ce contexte, le DPE permet :
✔ d’identifier les logements énergivores
Très fréquents dans les résidences construites avant 1975 (pas de réglementation thermique à l’époque).
✔ d’adapter les travaux aux typologies locales
Isolations sous rampants, combles perdus, changement des menuiseries, PAC air/eau, etc.
✔ de préparer les obligations de rénovation
Notamment pour les bailleurs, avec :
- gel des loyers (depuis 2021 pour F/G)
- interdiction progressive de louer les G (2025), F (2028), E (2034)
🔒 Pourquoi faire appel à un diagnostiqueur certifié ?
Selon l’arrêté du 20 juillet 2023, un diagnostiqueur DPE doit :
- posséder une certification avec ou sans mention selon le type de bâtiment
- suivre une formation initiale et continue
- se soumettre à une surveillance régulière
Un diagnostiqueur certifié garantit :
✔ Neutralité et indépendance
Aucune influence extérieure (vendeur, agence…).
✔ Maîtrise de la méthode 3CL-DPE
Relevés précis, calculs reproductibles, respect du guide officiel.
✔ Opposabilité juridique du document
Sécurisation de la transaction.
✅ En résumé
Le DPE est devenu un document essentiel pour vendre ou louer un logement.
Le DPE est bien plus qu’une simple formalité :
c’est un outil central pour informer, comparer, valoriser son logement et anticiper les futures obligations réglementaires.
Au-delà de l’obligation légale, il constitue un véritable outil d’aide à la rénovation, de valorisation du bien et de maîtrise des consommations d’énergie.
À Nantes et dans toute l’agglomération, il permet d’accompagner la rénovation énergétique du parc résidentiel tout en sécurisant les transactions immobilières.
Pour un DPE fiable, conforme et opposable, faire appel à un diagnostiqueur certifié et local reste indispensable.
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