La performance énergétique d’un logement est devenue un critère essentiel dans le parc locatif français. Depuis la loi Climat et Résilience, l’État a mis en place plusieurs mesures destinées à réduire progressivement le nombre de « passoires énergétiques » et à protéger les locataires contre des factures de chauffage excessives.
Le gel des loyers fait partie de ces mesures, mais son périmètre exact est parfois mal compris. Voici un guide clair et fiable pour les propriétaires souhaitant mettre un logement en location.
📉 Le gel des loyers : une mesure en vigueur depuis 2022
Les logements classés F et G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l’objet d’aucune augmentation de loyer depuis le 24 août 2022.
Cette interdiction concerne plusieurs situations :
- remise en location après le départ d’un locataire,
- renouvellement d’un bail,
- révision annuelle du loyer.
En clair :
➡️ Si le logement est classé F ou G, le loyer ne peut pas être augmenté, quelle que soit la situation du bail.
Il s’agit d’une mesure protectrice pour les locataires et incitative pour les propriétaires, qui sont encouragés à engager des travaux de rénovation énergétique.
Cette règle s’applique à tous les logements du parc privé, qu’ils soient loués vides ou meublés.
Elle ne s’applique pas aux meublés touristiques, au parc social ou aux logements bénéficiant d’une convention spécifique avec l’État.
📜 Un dispositif lié à la loi Climat et Résilience
La loi Climat et Résilience de 2021 a posé les fondations de la lutte contre les logements énergivores. Le gel des loyers n’est qu’une première étape avant des restrictions beaucoup plus importantes.
Le calendrier prévu par la loi est le suivant :
Depuis 2025
Les logements classés G ne peuvent plus être loués, car ils seront considérés comme ne répondant plus à la définition d’un logement « décent » sur le plan énergétique.
À partir de 2028
Ce sera au tour des logements classés F d’être interdits à la location.
À partir de 2034
La même interdiction s’appliquera aux logements classés E.
Ce calendrier montre que la réglementation va aller en se durcissant. Pour un propriétaire, l’anticipation est donc essentielle : un logement rénové aujourd’hui évite un risque d’immobilisation demain.
⚠️ Le gel des loyers ne concerne pas les logements classés E
De nombreuses rumeurs circulent concernant l’extension du gel des loyers aux logements classés E.
À ce jour, aucune disposition légale ni aucun texte gouvernemental ne prévoit un gel des loyers pour la classe E.
Seuls les logements classés F et G sont concernés.
La confusion vient notamment du calendrier futur d’interdiction de mise en location, qui inclut effectivement la classe E à l’horizon 2034. Mais cette interdiction future ne doit pas être confondue avec l’interdiction actuelle d’augmenter les loyers.
➡️ Aujourd’hui : les loyers gelés concernent uniquement les logements F et G.
➡️ Demain : les classes E, F et G seront progressivement interdites à la location, mais pas gelées sur le plan des loyers à ce stade.
🏚️ Comment réagir lorsqu’un logement est classé F ou G ?
Un DPE défavorable n’est pas une fatalité. Plusieurs actions permettent de sortir du gel des loyers tout en améliorant le confort et la valeur du logement.
A. Faire analyser le logement par un diagnostiqueur certifié
Les données d’entrée du DPE influencent fortement la note finale. Un diagnostic réalisé avec précision, documents à l’appui, peut parfois suffire à clarifier la situation avant d’envisager des travaux.
B. Identifier les travaux les plus efficaces
Les interventions les plus courantes pour améliorer la performance énergétique sont :
- l’isolation des combles ou de la toiture,
- l’isolation des murs ou des planchers bas,
- le remplacement du système de chauffage ancien,
- l’installation d’une ventilation adaptée,
- le changement des menuiseries lorsque cela se justifie.
C. Réaliser un nouveau DPE après travaux
Une fois les améliorations effectuées, un nouveau diagnostic peut permettre de passer en classe E ou mieux, ce qui lève automatiquement le gel du loyer.
📌 Les conséquences concrètes pour un propriétaire
1. Impossibilité de revaloriser un loyer
Même si le marché local évolue, un propriétaire ne peut pas augmenter un loyer tant que le logement reste en F ou G.
2. Un risque accru de vacance locative
Les locataires sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique, notamment en raison du coût de l’énergie.
3. Un impact sur la valeur patrimoniale
Les logements mal classés risquent une décote croissante, car leur mise en location sera progressivement limitée.
4. Une obligation future de travaux
Le gel est une mesure transitoire ; l’interdiction progressive de louer des logement des classes G, F puis E rend la rénovation incontournable.
⏳ Pourquoi il est essentiel d’anticiper
Le durcissement réglementaire lié à la performance énergétique n’est pas ponctuel : il s’inscrit dans une stratégie nationale et européenne.
Les propriétaires ont donc tout intérêt à :
- sécuriser un DPE à jour,
- identifier les travaux nécessaires,
- planifier un budget de rénovation,
- anticiper les délais d’intervention.
Un logement rénové conserve sa valeur, se loue plus facilement et répond aux obligations légales à long terme.
✅ En résumé
Le gel des loyers des passoires énergétiques est une réalité depuis 2022 et concerne uniquement les logements classés F et G. Cette mesure s’inscrit dans un mouvement progressif visant à éliminer les logements énergivores du marché locatif.
La loi Climat et Résilience prévoit déjà les prochaines étapes, avec l’interdiction de louer les classes G dès 2025, puis F en 2028 et E en 2034.
Pour les propriétaires, l’enjeu est double :
➡️ se mettre en conformité avec la réglementation,
➡️ préserver l’attractivité et la rentabilité de leur bien.
Anticiper aujourd’hui, c’est éviter des contraintes lourdes demain et valoriser durablement son patrimoine immobilier.
📍 DIAG IMMO NANTES vous accompagne
Chez DIAG IMMO NANTES, nous réalisons le DPE de votre bien immobilier à Nantes et dans sa périphérie proche
📞 Contactez-nous dès maintenant pour obtenir l’ensemble des diagnostics réglementaires pour votre bien immobilier :