Il est fréquent que des propriétaires d’appartements de l’agglomération nantaise me posent cette question :

« Mon voisin a obtenu un DPE C, pourquoi est-ce que mon appartement risque d’être classé D ou E alors que nous habitons le même immeuble ? »

À première vue, cette interrogation paraît tout à fait logique. Pourtant, deux appartements situés dans le même immeuble peuvent parfaitement obtenir des étiquettes DPE différentes, parfois avec un ou deux niveaux d’écart, sans qu’aucun des deux diagnostics ne soit erroné.

Depuis la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), la méthode de calcul prend en compte un très grand nombre de paramètres propres à chaque logement. Une simple comparaison avec le DPE d’un voisin ne permet donc pas de connaître avec fiabilité la note que recevra votre appartement.

Voici les principales raisons qui expliquent cette différence entre deux DPE.

📐 La méthode de calcul du DPE a évolué

Avant le 1er juillet 2021, de nombreux appartements étaient évalués à partir des consommations réelles d’énergie transmises par les occupants (ancienne méthode dite « sur factures »).

Depuis cette date, tous les DPE sont réalisés selon la méthode 3CL, qui repose sur les caractéristiques techniques du logement :

isolation ;
surfaces ;
orientation ;
systèmes de chauffage ;
production d’eau chaude ;
ventilation ;
menuiseries ;
etc.

Ainsi, si votre voisin possède un ancien DPE réalisé avant juillet 2021, il n’est plus directement comparable avec un DPE réalisé aujourd’hui.

📄 Les justificatifs disponibles peuvent modifier le résultat

Le diagnostiqueur ne peut retenir certaines performances que lorsqu’elles sont justifiées par des documents.

Par exemple :

facture de remplacement des fenêtres ;
attestation d’isolation ;
fiche technique d’un ballon d’eau chaude ;
descriptif du syndic ;
procès-verbal de rénovation énergétique.

À défaut de justificatif, la réglementation impose souvent de retenir une hypothèse moins favorable.

Deux appartements identiques pourront donc recevoir une note différente simplement parce que l’un de leurs propriétaires dispose des documents permettant de valoriser certains travaux.

📏 Les surfaces retenues ne sont pas toujours identiques

Le DPE repose sur des calculs très sensibles aux surfaces.

Plusieurs éléments peuvent varier :

surface habitable réellement mesurée ;
hauteur sous plafond ;
surfaces des murs donnant sur l’extérieur ;
surfaces vitrées ;
surfaces donnant sur des locaux non chauffés.

Une différence de quelques mètres carrés peut parfois modifier légèrement le résultat final.

🏢 L’étage de l’appartement influence les déperditions

Deux appartements superposés n’ont pas forcément les mêmes pertes de chaleur.

Par exemple :

un appartement situé sous la toiture perd davantage de chaleur par le plafond ;
un appartement au-dessus de caves non chauffées présente davantage de déperditions par le plancher ;
un appartement entouré d’autres logements chauffés est naturellement mieux protégé.

Ainsi, un appartement situé au dernier étage obtient fréquemment une moins bonne performance énergétique qu’un logement identique situé au milieu de l’immeuble.

📐 Les appartements n’ont pas toujours les mêmes surfaces déperditives

Même lorsque les appartements possèdent la même surface habitable, leur forme peut être différente.

Un appartement traversant possède souvent :

davantage de murs donnant sur l’extérieur ;
plus de fenêtres ;
davantage d’échanges thermiques.

À l’inverse, un appartement situé au centre d’un bâtiment, avec une seule façade extérieure, bénéficie généralement de moins de déperditions.

Ces différences influencent directement le calcul du DPE.

🌳 Les masques et l’orientation des fenêtres influencent aussi le DPE

La méthode de calcul du DPE tient compte de l’orientation des fenêtres et des masques pouvant limiter les apports solaires, comme un immeuble voisin, un balcon, une loggia, des arbres ou une avancée de toiture.

À surface vitrée équivalente, un appartement exposé au sud bénéficie généralement de davantage d’apports solaires en hiver, ce qui réduit les besoins de chauffage. À l’inverse, une exposition au nord reçoit peu de soleil direct et offre moins de gains énergétiques.

Ainsi, deux appartements identiques situés sur des façades différentes ou présentant des masques différents peuvent obtenir une note DPE légèrement différente, même avec la même isolation et les mêmes équipements.

🧱 Les murs et les fenêtres ne sont pas forcément identiques

Au fil des années, chaque propriétaire réalise ses propres travaux.

On rencontre régulièrement dans un même immeuble :

des fenêtres simple vitrage ;
du double vitrage ancien ;
du double vitrage récent à isolation renforcée ;
différents matériaux de menuiseries (PVC, aluminium, bois).

Les murs peuvent également avoir reçu une isolation intérieure dans certains appartements seulement.

Toutes ces différences sont prises en compte dans le calcul du DPE.

🚿 Les équipements individuels d’eau chaude sanitaire peuvent être différents

Lorsque l’eau chaude est produite individuellement, deux appartements peuvent disposer d’équipements très différents.

Par exemple :

ballon électrique récent ou ancien ;
chauffe-eau thermodynamique ;
chaudière individuelle.

La performance énergétique de ces appareils varie fortement.

Le DPE prend notamment en compte leurs caractéristiques techniques (performances, isolation, rendement…), ce qui peut influencer sensiblement le classement énergétique.

⚠️ Des erreurs de saisie peuvent également exister

Comme tout diagnostic, un DPE repose sur des données saisies dans un logiciel réglementaire.

Une erreur peut concerner par exemple :

une orientation ;
une surface ;
un type de vitrage ;
une épaisseur d’isolation ;
un système de chauffage.

Même si les contrôles sont nombreux, une erreur reste toujours possible.

En cas de doute, il est préférable de demander au diagnostiqueur les explications nécessaires plutôt que de comparer uniquement son résultat avec celui d’un voisin.

🔨 Les travaux réalisés changent naturellement le résultat

Deux appartements initialement identiques peuvent évoluer très différemment.

Parmi les travaux les plus fréquents :

remplacement des fenêtres ;
isolation intérieure ;
changement du ballon d’eau chaude ;
installation d’une VMC ;

Même si ces travaux sont peu visibles, ils peuvent améliorer significativement le DPE.

💶 Attention : le DPE ne prédit pas votre future facture d’énergie

C’est probablement la confusion la plus fréquente.

Le DPE n’est pas une estimation de votre consommation réelle.

Il s’agit d’une consommation conventionnelle, calculée avec des hypothèses identiques pour tous les logements :

température de chauffage normalisée ;
occupation standard ;
durée d’utilisation des équipements ;
conditions climatiques de référence.

Ainsi :

une personne chauffant peu pourra payer beaucoup moins que l’estimation du DPE ;
une famille nombreuse chauffant davantage pourra dépenser bien plus.

Le DPE permet donc de comparer objectivement les performances énergétiques des logements, mais il ne reflète pas nécessairement les factures réelles de leurs occupants.

📋 En résumé

Comparer votre appartement avec celui d’un voisin est rarement suffisant pour anticiper votre classement énergétique.

Une différence entre deux DPE peut s’expliquer par de nombreux paramètres : évolution de la méthode de calcul, justificatifs disponibles, étage, surfaces déperditives, caractéristiques des fenêtres et des murs, présence de masques, équipements de chauffage ou d’eau chaude, travaux réalisés ou encore simples erreurs de saisie.

C’est précisément pour cette raison qu’un DPE doit toujours être réalisé à partir des caractéristiques propres à chaque logement, sans se baser sur le résultat obtenu par un autre appartement du même immeuble.

📞 Vous souhaitez connaître la note DPE de votre appartement à Nantes ?

Vous envisagez de vendre ou de louer votre appartement dans l’agglomération nantaise et vous vous demandez si le DPE de votre voisin est représentatif du vôtre ?

Je réalise des Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) conformes à la réglementation en vigueur, en prenant en compte les caractéristiques spécifiques de votre logement et les justificatifs permettant de valoriser ses performances énergétiques.

Tarif DPE