Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, la performance énergétique des logements est devenue un enjeu central lors d’une vente immobilière. Au-delà du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), certains biens doivent désormais faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire, plus complet et plus engageant.
Mais dans quels cas l’audit est-il obligatoire ? Et en quoi se distingue-t-il réellement du DPE ?
🔍 Le DPE : un diagnostic obligatoire et informatif
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour toute vente ou location d’un logement. Il classe le bien de A à G selon deux critères :
- la consommation d’énergie primaire ;
- les émissions de gaz à effet de serre.
Depuis juillet 2021, le DPE est :
- opposable juridiquement ;
- basé sur une méthode de calcul unique (3CL) ;
- accompagné de recommandations de travaux, à titre indicatif.
Le DPE permet donc :
- d’informer l’acquéreur ou le locataire ;
- de comparer les biens entre eux ;
- d’identifier les logements dits “passoires énergétiques” (classes F et G).
👉 En revanche, le DPE n’impose aucun programme de travaux, ni ordre de priorité. Il reste un outil de diagnostic, pas un outil de décision.
🧱 L’audit énergétique : un outil d’aide à la rénovation
L’audit énergétique réglementaire va beaucoup plus loin. Il s’agit d’une étude approfondie du bâtiment, visant à proposer des scénarios chiffrés de travaux permettant une amélioration réelle et progressive de la performance énergétique.
Concrètement, l’audit comprend :
- une analyse détaillée de l’enveloppe (murs, toitures, planchers, menuiseries) ;
- un examen des équipements (chauffage, eau chaude, ventilation) ;
- l’identification des pathologies éventuelles ;
- au minimum deux scénarios de travaux, dont :
- un en une seule étape ;
- un parcours reflétant une rénovation par étapes cohérentes ;
- une estimation des coûts, des gains énergétiques et des aides financières mobilisables guide_general_audit_energetique.
L’objectif réglementaire est clair : atteindre a minima la classe B du DPE, sauf dérogation technique ou patrimoniale dûment justifiée.
⚖️ Dans quels cas l’audit énergétique est-il obligatoire ?
L’obligation d’audit énergétique concerne uniquement certaines ventes, et non les locations.
🟠 Logements concernés
Depuis le 1er janvier 2025, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de :
- maisons individuelles classées E, F ou G ;
- immeubles en monopropriété comportant plusieurs logements classés E, F ou G ;
- certains lots assimilés à des maisons dans des copropriétés horizontales
🗓️ Extension progressive de l’obligation
Le calendrier réglementaire prévoit une extension au logements classés D en 2034
👉 L’audit doit être remis à l’acquéreur dès la première visite et annexé à la promesse de vente, au même titre que le DPE.
❌ Cas où l’audit énergétique n’est pas obligatoire en 2025
L’audit énergétique n’est pas requis dans les situations suivantes :
- vente d’un logement classé A, B ou C ;
- mise en location, quelle que soit la classe DPE ;
- vente d’un lot situé dans une copropriété verticale classique ;
- vente d’un logement neuf ou très récent.
Dans ces cas, le DPE seul suffit pour respecter la réglementation.
🔁 Audit énergétique vs DPE : les différences clés
| DPE | Audit énergétique |
|---|---|
| Diagnostic synthétique | Étude technique détaillée |
| Classement A à G | Projection après travaux |
| Recommandations générales | Scénarios chiffrés et hiérarchisés |
| Obligatoire pour toutes ventes | Obligatoire pour certains biens |
| Aucune obligation de travaux | Outil structurant la rénovation |
➡️ Le DPE informe, l’audit oriente et engage.
🛠️ Pourquoi anticiper l’audit énergétique ?
Même lorsqu’il n’est pas encore obligatoire, réaliser un audit énergétique en amont peut :
- rassurer les acquéreurs ;
- faciliter la négociation du prix ;
- valoriser un projet de rénovation cohérent ;
- éviter les mauvaises surprises après la vente.
Dans un contexte de durcissement progressif des règles (interdiction de location, gel des loyers, obligations de travaux), l’audit devient un véritable levier de décision immobilière.
🏷️ MaPrimeRenov’ : DPE, audit et aides financières
Le dispositif MaPrimeRenov’ incite les propriétaires à effectuer un DPE ou un audit pour calibrer leurs travaux et optimiser leurs aides.
Depuis le 30 septembre 2025, seuls les ménages aux revenus très modestes et occupant un logement classé E à G peuvent encore solliciter MaPrimeRenov’ « Rénovation d’ampleur », et le dossier doit inclure un audit énergétique avant et après travaux, réalisé par un professionnel certifié.
Pour ce parcours, l’audit est donc indispensable ; à défaut, une attestation précisant la classe énergétique avant/après travaux peut remplacer l’audit.
MaPrimeRenov’ finance une partie du coût d’un audit « hors obligation réglementaire » (500 € sous condition de réaliser au moins un geste de travaux), ce qui incite les ménages à anticiper.
À l’inverse, pour le parcours « par geste » (travaux ciblés), la réglementation prévoyait d’imposer un DPE ou un audit avant travaux dès 2024, mais l’arrêté du 8 septembre 2025 a repoussé cette obligation au 1ᵉʳ janvier 2027.
Jusqu’à cette date, un DPE n’est donc pas exigé pour déposer un dossier, mais il devient central pour évaluer les gains ; à partir de 2027, le DPE sera obligatoire pour MaPrimeRenov’ par geste et les maisons classées F ou G n’y auront plus accès.
En résumé, le DPE reste l’outil de diagnostic tandis que l’audit énergétique est la clé d’un parcours de rénovation d’ampleur.
L’évolution récente des règles reporte l’obligation de fournir un DPE pour les travaux ciblés à 2027, mais la préparation en amont permet d’optimiser les travaux et d’accéder aux aides MaPrimeRenov’.
👉 Avant d’engager des diagnostics ou des travaux, il est fortement recommandé de contacter un conseiller France Rénov’ (service gratuit et sans engagement) :
il vous aide à comprendre vos obligations, à optimiser les aides financières et à sécuriser votre projet de rénovation.
✅ En résumé
Le DPE et l’audit énergétique sont complémentaires mais fondamentalement différents.
Là où le DPE informe, l’audit engage une réflexion concrète sur l’avenir énergétique du logement.
Pour les propriétaires de biens classés E, F ou G, l’audit énergétique n’est plus une option : c’est désormais une étape réglementaire incontournable dans le cadre d’une vente.
👉 Faire appel à un professionnel certifié et expérimenté permet de sécuriser la transaction, tout en apportant une vision claire et réaliste des travaux à envisager, aujourd’hui comme demain.
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