Lorsqu’un propriétaire fait réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE), une notion revient systématiquement : la surface de référence.
Souvent confondue avec la surface habitable, la surface Carrez ou la surface Boutin, elle répond pourtant à des règles spécifiques, propres au calcul énergétique du logement.
Comprendre ce qu’est la surface de référence, ce qu’elle inclut (ou exclut), et pourquoi elle influence directement la classe énergétique, est essentiel pour interpréter correctement un DPE et éviter les incompréhensions lors d’une vente ou d’une location.
📏 Qu’est-ce que la surface de référence du DPE ?
La surface de référence du DPE est la surface utilisée exclusivement pour les calculs énergétiques du diagnostic.
Elle sert notamment à :
- rapporter les consommations d’énergie (kWh/m²/an),
- estimer les émissions de gaz à effet de serre,
- calculer les coûts annuels d’énergie,
- déterminer la classe énergétique finale (A à G).
👉 Il ne s’agit ni d’une surface juridique, ni d’une surface contractuelle, mais d’une surface technique, définie par la réglementation du DPE.
⚖️ La définition réglementaire de la surface de référence
Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021, la surface de référence est clairement définie par l’arrêté du 31 mars 2021, complété et précisé par les mises à jour ultérieures.
La surface de référence d’un logement est la surface habitable du logement au sens du R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, à laquelle sont ajoutées les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètres.
Conventionnellement, toute la surface de référence du logement ou du bâtiment est considérée chauffée en permanence pendant la période de chauffe
➕ Quelles surfaces sont incluses dans la surface de référence ?
✔️ Surfaces prises en compte
Sont incluses dans la surface de référence du DPE :
- les pièces de vie (séjour, chambres, bureaux, etc.),
- les cuisines et salles de bains,
- les circulations intérieures (couloirs, dégagements),
- les combles aménagés chauffés,
- les vérandas chauffées (considérées comme espaces tampons solarisés),
- tout volume chauffé, destiné à l’occupation humaine, avec une hauteur ≥ 1,80 m.
Ces surfaces sont prises en compte même si leur usage n’est pas permanent, dès lors qu’elles sont chauffées.
➖ Quelles surfaces sont exclues du calcul ?
❌ Surfaces non prises en compte
Sont exclues de la surface de référence :
- les garages non chauffés,
- les caves, sous-sols et celliers non chauffés,
- les balcons, terrasses et loggias ouvertes,
- les combles non aménagés ou non chauffés,
- les locaux techniques,
- tout espace d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
🔍 Surface de référence, surface habitable, Carrez, Boutin : quelles différences ?
Comme pour les mesurages Carrez et Boutin, il est essentiel de ne pas confondre les surfaces :
| Type de surface | Finalité |
|---|---|
| Surface Carrez | Vente en copropriété |
| Surface Boutin | Location |
| Surface habitable | Notion générale |
| Surface de référence DPE | Calcul énergétique |
👉 Une même pièce peut être comptée différemment selon le type de surface, ce qui explique des écarts apparents entre un DPE et un acte de vente ou un bail.
📉 Pourquoi la surface de référence influence fortement la classe énergétique ?
Le DPE exprime les consommations par mètre carré.
Ainsi :
- une surface sous-estimée peut dégrader artificiellement la classe énergétique,
- une surface surestimée peut au contraire améliorer à tort le classement.
La surface de référence influe directement sur :
- le calcul des besoins de chauffage,
- le nombre d’occupants conventionnels,
- la consommation d’eau chaude sanitaire,
- les seuils d’étiquettes énergétiques.
C’est pourquoi la réglementation impose aujourd’hui une méthodologie stricte, documentée et opposable.
🏢 Cas particulier des logements de petite surface (< 40 m²)
Les logements de petite surface sont plus sensibles aux effets de seuil.
Depuis l’arrêté du 25 mars 2024, des seuils spécifiques et progressifs ont été instaurés pour les logements de moins de 40 m².
Objectif :
- corriger les biais statistiques,
- éviter le déclassement automatique de petits logements,
- tenir compte du poids incompressible de l’eau chaude sanitaire rapportée au m².
👉 La surface de référence devient ici déterminante, car elle conditionne l’application de ces seuils adaptés.
👷♂️ Comment le diagnostiqueur détermine-t-il la surface de référence ?
Le diagnostiqueur :
- mesure ou vérifie les surfaces sur site,
- s’appuie sur des documents justificatifs (plans, titres, règlements),
- applique les règles de hauteur, d’usage et de chauffage,
- documente systématiquement l’origine des données.
Depuis 2021, les simples déclarations du propriétaire ne sont plus suffisantes.
La surface renseignée dans le DPE est opposable juridiquement
✅ En résumé
✔️ La surface de référence du DPE est une surface technique, dédiée au calcul énergétique
✔️ Elle ne correspond ni à la surface Carrez, ni à la surface Boutin
✔️ Elle inclut uniquement les volumes chauffés et habitables
✔️ Elle influence directement la classe énergétique et les coûts estimés
✔️ Elle est désormais strictement encadrée et opposable
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