Vous venez d’hériter d’une maison ou d’un appartement à Nantes ou dans son agglomération et vous envisagez de le vendre ? Cette situation, fréquente après le décès d’un parent ou d’un proche, implique plusieurs démarches administratives, juridiques et fiscales.
Contrairement à une vente immobilière classique, la vente d’un logement issu d’une succession nécessite de tenir compte des droits des différents héritiers, des frais liés au règlement de la succession et des éventuels impôts à acquitter.
Certaines dépenses doivent être engagées avant même la vente, alors que le patrimoine du défunt n’est pas encore disponible. D’autres peuvent être réglées directement grâce au produit de la transaction.
Que vous ayez hérité d’une maison à Rezé, d’un appartement à Nantes, ou d’un bien immobilier à Saint-Herblain, Orvault, Vertou ou dans une autre commune de l’agglomération nantaise, voici les principales informations à connaître pour organiser votre vente.
🏠 Peut-on vendre immédiatement un logement après un décès ?
Lorsqu’une personne décède, ses biens sont transmis à ses héritiers conformément aux règles successorales, sous réserve de leurs droits respectifs et de leur option successorale.
La présence d’un bien immobilier dans une succession rend le recours à un notaire obligatoire.
Ce professionnel intervient notamment pour :
- Identifier les héritiers et déterminer leurs droits à travers un acte de notoriété.
- Vérifier l’existence éventuelle d’un testament, d’une donation entre époux ou de dispositions particulières.
- Établir l’attestation de propriété immobilière constatant la transmission du bien.
- Évaluer l’actif et le passif de la succession.
- Préparer la déclaration fiscale de succession, lorsqu’elle est requise, et accompagner les héritiers dans son règlement.
Pour constituer le dossier, il faut notamment rassembler l’acte de décès, les livrets de famille, le titre de propriété, les éventuels contrats de mariage ou testaments, les derniers avis d’imposition et les documents relatifs aux crédits ou dettes du défunt.
Il n’est pas systématiquement nécessaire d’attendre le partage définitif de toute la succession pour vendre le logement.
Une vente peut être organisée pendant le règlement successoral, à condition que les droits des vendeurs soient établis et que les formalités nécessaires puissent être accomplies par le notaire.
Cela peut notamment permettre aux héritiers de vendre le bien pour financer les frais de succession.
👨👩👧👦 Plusieurs héritiers : qui peut décider de vendre ?
Lorsque plusieurs personnes héritent ensemble d’une maison ou d’un appartement, le bien peut se retrouver en indivision successorale.
Chaque héritier possède alors une quote-part du bien, sans disposer nécessairement d’une partie physiquement distincte du logement.
L’accord de tous les héritiers est-il obligatoire ?
En principe, la vente de la totalité d’un bien immobilier indivis nécessite l’accord unanime des indivisaires.
Par exemple, si trois enfants héritent à parts égales de la maison de leurs parents, ils doivent normalement s’entendre sur le principe de la vente et sur ses conditions.
Si un héritier refuse de vendre, plusieurs solutions peuvent être étudiées :
L’un des héritiers peut racheter les droits des autres, moyennant le versement d’une compensation financière appelée soulte. Les héritiers peuvent également rechercher une solution amiable de partage.
En cas de blocage persistant, des procédures judiciaires permettent, sous certaines conditions, d’obtenir une autorisation de vente ou un partage judiciaire. La loi du 7 avril 2026 a notamment facilité certaines possibilités d’intervention du juge en situation d’urgence et dans l’intérêt commun.
Attention : détenir les deux tiers des droits indivis ne permet pas automatiquement de vendre librement un logement contre la volonté des autres héritiers. Une procédure particulière peut être nécessaire.
Et si le conjoint survivant possède l’usufruit du logement ?
Une autre situation fréquente concerne la séparation entre usufruit et nue-propriété.
Le conjoint survivant peut conserver l’usufruit du bien, tandis que les enfants héritent de sa nue-propriété.
Dans cette configuration, la vente du logement en pleine propriété suppose normalement l’accord des titulaires des différents droits.
Un héritier peut, sous certaines conditions, céder sa seule nue-propriété, mais l’acquéreur devra respecter les droits de l’usufruitier.
Par ailleurs, le conjoint survivant peut bénéficier de droits spécifiques d’occupation du logement familial, qui doivent être examinés avant toute mise en vente.
💰 Quels frais faut-il prévoir pour vendre un bien immobilier hérité ?
Une vente après succession peut engendrer plusieurs catégories de dépenses. Il est important de les distinguer pour anticiper leur financement.
Les frais de notaire liés à la succession
Le règlement d’une succession immobilière entraîne généralement des frais correspondant notamment à l’établissement de l’acte de notoriété, de l’attestation de propriété immobilière, de la déclaration de succession et, le cas échéant, d’un acte de partage.
Ces frais comprennent des émoluments réglementés, des formalités, des débours et diverses taxes.
Le montant dépend de la valeur des biens, des actes nécessaires et de la complexité du dossier.
Le notaire peut demander une provision sur frais dès l’ouverture du dossier. Celle-ci sera prise en compte dans le décompte définitif.
Ces frais successoraux sont distincts des frais d’acquisition habituellement supportés par l’acheteur lors de la vente immobilière.
Les frais de conservation et d’entretien du logement
Tant que le bien n’est pas vendu, certaines charges continuent à courir :
Taxe foncière, assurance habitation, charges de copropriété, abonnements utiles, entretien du jardin, chauffage minimal ou réparations indispensables.
Des dépenses supplémentaires peuvent être nécessaires pour vider le logement, effectuer un nettoyage ou sécuriser une maison restée inoccupée.
Il est généralement conseillé de maintenir une assurance adaptée à la situation du logement, notamment lorsqu’il devient vacant.
En cas d’indivision, les dépenses communes sont normalement réparties entre les héritiers selon leurs droits, sous réserve des règles particulières applicables.
Un héritier qui avance une dépense pour le compte de l’indivision doit conserver ses justificatifs afin de permettre une régularisation.
Les frais directement liés à la vente
Comme pour toute transaction immobilière, les héritiers vendeurs doivent également anticiper :
Les diagnostics immobiliers obligatoires, les éventuels frais de mesurage, les frais d’agence immobilière selon les dispositions du mandat et les dépenses nécessaires à la préparation du bien.
Pour un appartement en copropriété, il faut également prévoir les documents du syndic. L’établissement de l’état daté peut être facturé au vendeur, dans la limite réglementaire de 380 € TTC.
Les frais d’agence dépendent du mandat conclu et peuvent être contractuellement à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.
🧾 Quels impôts les héritiers doivent-ils payer ?
Deux fiscalités différentes peuvent intervenir : les droits dus à l’occasion de la succession et l’éventuelle imposition de la plus-value lors de la vente.
Les droits de succession
Les droits de succession sont calculés à partir de la valeur nette du patrimoine transmis et de la part reçue par chaque bénéficiaire, après application des règles fiscales correspondantes.
Le montant dépend notamment du lien de parenté avec le défunt et des donations antérieures éventuellement prises en compte.
En 2026, chaque enfant bénéficie en principe d’un abattement de 100 000 € sur la part héritée de chacun de ses parents, sous réserve notamment des donations fiscalement rappelables.
La fraction taxable est ensuite soumise à un barème progressif allant de 5 % à 45 % en ligne directe.
Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession. Cette exonération ne signifie toutefois pas que la succession ne comporte aucuns frais administratifs ou notariaux.
Faut-il payer les droits de succession avant de vendre ?
En principe, la déclaration de succession doit être déposée dans les six mois suivant un décès intervenu en France métropolitaine, et les droits correspondants doivent être réglés lors de ce dépôt.
Ce délai fiscal n’est pas automatiquement prolongé parce que le logement n’a pas encore trouvé d’acquéreur.
Dans certaines circonstances, la vente peut intervenir suffisamment rapidement pour permettre aux héritiers d’utiliser le produit de la transaction afin de régler les droits.
Si le logement n’est pas vendu à temps et que les liquidités disponibles sont insuffisantes, un paiement fractionné ou différé peut être sollicité auprès de l’administration fiscale, sous certaines conditions.
Le paiement fractionné peut notamment être étalé sur une durée maximale de trois ans lorsque la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides, comme des immeubles.
Ces dispositifs nécessitent une demande, des garanties et le paiement d’intérêts. Ils ne sont pas automatiques.
Il est donc préférable d’aborder la question du financement des droits de succession avec le notaire dès l’ouverture du dossier.
La plus-value immobilière lors de la revente
La vente d’un logement hérité peut également entraîner une imposition sur la plus-value immobilière.
Mais attention : la plus-value ne se calcule pas à partir du prix auquel le défunt avait lui-même acheté le logement.
Pour un bien reçu par succession, on retient en principe la valeur retenue pour les droits de succession, correspondant à sa valeur au moment du décès.
Prenons un exemple.
Une maison située à Nantes est évaluée à 300 000 € lors du décès. Les héritiers la revendent quelques mois plus tard pour 315 000 €.
La différence initiale est de 15 000 €. Toutefois, certains frais et dépenses admis fiscalement peuvent venir réduire la plus-value imposable.
Si une plus-value taxable subsiste, elle est en principe soumise à un impôt de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %, hors exonérations et règles particulières.
Des abattements s’appliquent ensuite selon la durée de détention, calculée en principe depuis le décès pour le bien reçu par succession.
La durée de détention du défunt n’est donc généralement pas reprise pour ce calcul.
L’estimation immobilière réalisée au moment de la succession est ainsi particulièrement importante. Une sous-évaluation peut provoquer des difficultés fiscales, tandis qu’une estimation excessive peut également être contestée.
Par ailleurs, le fait que le logement ait été la résidence principale de la personne décédée ne rend pas automatiquement sa revente exonérée de plus-value pour les héritiers.
Le notaire calcule et prélève, le cas échéant, l’impôt sur la plus-value au moment de la vente.
🏦 Comment payer les dépenses si l’argent du défunt est bloqué ?
C’est l’une des difficultés pratiques les plus fréquentes.
Lorsqu’un décès est signalé à la banque, les comptes individuels du défunt sont généralement bloqués, et les procurations correspondantes prennent fin.
Certaines dépenses, comme les frais d’obsèques, les derniers frais médicaux ou les impôts dus par le défunt, peuvent néanmoins être réglées à partir des fonds disponibles, dans les limites prévues par la réglementation.
Mais cela ne signifie pas que les héritiers peuvent librement utiliser les comptes bancaires pour payer toutes les dépenses courantes du logement.
Trois solutions pour financer les frais
Première possibilité : utiliser les liquidités disponibles dans la succession.
Lorsque des fonds sont disponibles et peuvent être légalement mobilisés, le notaire peut organiser le règlement de certaines dépenses, avec les autorisations nécessaires.
Deuxième possibilité : les héritiers avancent provisoirement les frais.
Un ou plusieurs héritiers peuvent payer les diagnostics immobiliers, l’entretien du logement ou certaines charges, avant de procéder à une régularisation.
Il est alors important de se mettre d’accord sur ces avances et de transmettre les justificatifs au notaire.
Troisième possibilité : utiliser le produit de la vente immobilière.
Au moment de la signature définitive, le prix est versé au notaire.
Celui-ci peut notamment procéder au remboursement du crédit immobilier restant dû, régler les créances ou impositions devant être prélevées, tenir compte des avances justifiées et répartir le solde selon les droits de chacun.
Le paiement à partir du prix de vente dépend toutefois de la situation juridique et comptable du dossier, ainsi que des sommes effectivement disponibles.
Exemple concret
Trois enfants héritent à parts égales d’un appartement à Saint-Herblain.
Avant sa vente, ils doivent régler 1 200 € de charges et dépenses communes.
L’un des héritiers avance la totalité de la somme, avec l’accord des autres.
Si cette avance est reconnue et non encore remboursée, elle pourra être régularisée lors du règlement de la vente, avant répartition du solde entre les héritiers.
L’essentiel est de conserver les factures, de formaliser les accords et de demander au notaire comment les dépenses seront comptabilisées.
🏘️ Quelles taxes et charges continuent à courir en attendant la vente ?
Hériter d’un logement ne met pas fin aux obligations financières attachées à sa propriété.
La taxe foncière reste due, même si le logement est vide et même si l’avis d’imposition demeure provisoirement établi au nom du défunt.
La taxe foncière de l’année du décès constitue une dette de la succession. En présence de plusieurs héritiers indivisaires, chacun contribue normalement selon ses droits.
Selon l’occupation du logement, d’autres impôts locaux peuvent également être concernés : taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou taxation des logements vacants, lorsque les conditions légales sont réunies.
Pour un appartement, les charges de copropriété restent exigibles. Il faut notamment surveiller les travaux votés, les appels de fonds et les éventuels impayés antérieurs.
Si le bien est loué, le décès du propriétaire ne met pas automatiquement fin au bail. Les héritiers doivent tenir compte des droits du locataire et des obligations du bailleur.
De même, si un héritier occupe seul un logement indivis, cette occupation peut donner lieu à une indemnité au bénéfice de l’indivision, sauf accord contraire.
🔎 Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires pour vendre un logement hérité à Nantes ?
La transmission par héritage ne dispense pas des obligations habituelles du vendeur.
Les héritiers doivent fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT) adapté aux caractéristiques du logement.
Selon le bien, les principaux diagnostics concernés sont notamment :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique), qui renseigne sur la consommation énergétique conventionnelle et les émissions de gaz à effet de serre du logement.
- Le diagnostic électricité, lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans.
- Le diagnostic gaz, lorsqu’une installation intérieure concernée a plus de 15 ans.
- Le diagnostic amiante, pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
- Le diagnostic termites, obligatoire dans les secteurs couverts par un arrêté préfectoral. Les communes de l’agglomération nantaise sont notamment concernées.
- L’état des risques (ERP), lorsque le bien se situe dans un secteur soumis aux obligations réglementaires correspondantes.
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Pour un appartement en copropriété, la superficie privative doit également être indiquée conformément à la loi Carrez.
Une maison disposant d’un assainissement non collectif nécessite en outre un contrôle du dispositif par le service compétent.
Enfin, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente de certaines maisons individuelles ou d’immeubles en monopropriété classés E, F ou G au DPE depuis 2025. Cette obligation ne concerne pas, dans les mêmes conditions, la vente d’un simple lot d’appartement en copropriété.
Peut-on réutiliser les diagnostics réalisés par le défunt ?
Les héritiers retrouvent parfois d’anciens diagnostics immobiliers parmi les documents de leur parent.
Ces rapports peuvent éventuellement être réutilisés selon leur date, leur validité réglementaire, les caractéristiques du bien et les éventuelles modifications intervenues.
À titre d’exemple, un DPE valable est généralement utilisable pendant dix ans, mais ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables en 2026.
En revanche, le diagnostic termites et l’état des risques ont une durée de validité limitée à six mois.
Il faut également vérifier que les anciens rapports peuvent être valablement produits pour la nouvelle vente, notamment lorsque les titulaires du bien ont changé.
Faire réaliser les diagnostics suffisamment tôt permet d’anticiper les obligations, de présenter un dossier complet aux acheteurs et d’éviter un retard lors de la signature du compromis.
📅 Comment organiser efficacement la vente d’un bien hérité ?
Pour faciliter les démarches, il est conseillé de commencer par faire établir la situation successorale avec le notaire et de recueillir l’accord des héritiers concernés.
Une estimation réaliste de la maison ou de l’appartement permettra ensuite de déterminer sa valeur, d’évaluer les éventuels droits de succession et de fixer un prix de vente cohérent avec le marché immobilier de Nantes et de son agglomération.
En parallèle, les héritiers peuvent récupérer les documents techniques du logement, vérifier les anciens diagnostics et programmer les interventions nécessaires.
Il est également utile de faire préciser au notaire les charges et dettes à régler, les sommes à avancer et leur éventuelle régularisation sur le prix de vente.
Une bonne organisation permet de limiter les dépenses imprévues et de préparer la transaction sans attendre nécessairement la clôture de toutes les opérations successorales.
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