Vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement à Nantes, Rezé, Saint-Herblain, Orvault ou dans une autre commune de l’agglomération nantaise ?
Avant de mettre votre logement sur le marché, il est important de connaître les frais, obligations administratives et éventuels impôts liés à une vente immobilière.
Contrairement à une idée répandue, le vendeur ne récupère pas nécessairement l’intégralité du prix de vente affiché. Entre les diagnostics immobiliers obligatoires, les honoraires d’agence, les éventuels frais bancaires et la fiscalité sur les plus-values, plusieurs dépenses peuvent venir diminuer le montant effectivement perçu.
Heureusement, tous ces frais ne concernent pas systématiquement chaque transaction. Certains sont obligatoires, d’autres dépendent de votre situation ou des caractéristiques du logement.
Voici les principaux éléments à anticiper pour vendre votre bien immobilier dans l’agglomération nantaise en 2026, en évitant les mauvaises surprises.
💶 Les frais de notaire : normalement à la charge de l’acheteur
Commençons par une bonne nouvelle pour les propriétaires vendeurs : les frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire », sont en principe payés par l’acheteur.
Ces frais comprennent notamment les droits d’enregistrement et taxes, les émoluments du notaire ainsi que différentes dépenses liées à la préparation et à la publication de l’acte de vente.
Pour un logement ancien, ils représentent généralement plusieurs pourcents du prix d’acquisition.
En Loire-Atlantique, le département a notamment porté à 5 % le taux départemental des droits de mutation applicable en 2026, hors régime particulier des primo-accédants. Cette évolution contribue à augmenter les frais d’acquisition supportés par certains acheteurs.
Toutefois, cette augmentation ne signifie pas que le vendeur doit payer davantage de frais de notaire.
Il existe néanmoins des exceptions, notamment lorsque les parties conviennent expressément d’une vente dite « acte en main », dans laquelle le vendeur prend à sa charge certains frais normalement supportés par l’acquéreur.
Par ailleurs, d’autres frais peuvent être prélevés par le notaire sur le prix revenant au vendeur, notamment en présence d’un crédit à rembourser ou d’une plus-value imposable.
🏢 Les frais d’agence immobilière : une dépense parfois importante
Si vous confiez la vente de votre maison ou de votre appartement à une agence immobilière, des honoraires de négociation peuvent s’appliquer.
Leur montant dépend du professionnel, du prix du logement et des conditions du mandat signé. Ces honoraires sont librement déterminés par l’agence, qui doit respecter ses obligations d’information tarifaire.
En pratique, les honoraires sont généralement mis à la charge du vendeur, même s’ils peuvent également être contractuellement supportés par l’acquéreur.
Toutefois, même lorsque les honoraires sont à la charge de l’acheteur, ils peuvent réduire le montant effectivement récupéré par le vendeur.
En effet, les acquéreurs raisonnent généralement en fonction d’un budget global. Les frais d’agence peuvent donc limiter le prix qu’ils sont prêts à consacrer au logement lui-même.
Prenons l’exemple d’un appartement commercialisé à 250 000 €, avec des honoraires d’agence de 10 000 € :
- Prix affiché : 250 000 € ;
- Honoraires d’agence : 10 000 € ;
- Prix net vendeur : 240 000 €, dans cet exemple, que les honoraires soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.
Ainsi, le fait d’indiquer des honoraires « à la charge de l’acheteur » ne signifie pas qu’ils sont sans conséquence financière pour le vendeur.
Si vous vendez directement votre logement à un particulier, sans intermédiaire, vous pouvez éviter ces honoraires et potentiellement conserver une part plus importante du budget de l’acquéreur. Vous devrez toutefois prendre en charge l’organisation de la commercialisation, des visites et des négociations.
Il est donc essentiel de comparer les offres en tenant compte du prix net vendeur réellement espéré, mais également des services apportés par l’agence et de sa capacité à vendre le bien dans de bonnes conditions.
📋 Les diagnostics immobiliers obligatoires : une dépense à prévoir avant la vente
La réalisation des diagnostics immobiliers constitue l’une des premières dépenses à anticiper lorsqu’on souhaite vendre une maison ou un appartement.
Le vendeur doit fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant différents documents destinés à l’informer sur les caractéristiques énergétiques du logement, son état et certains risques.
Selon le bien concerné, ce dossier peut notamment comprendre :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf exception réglementaire ;
- Le diagnostic électricité, lorsque l’installation a plus de 15 ans ;
- Le diagnostic gaz, lorsque l’installation a plus de 15 ans ;
- Le diagnostic amiante, pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
- Le diagnostic plomb, pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
- Le diagnostic termites, lorsque le bien se situe dans une zone concernée par un arrêté préfectoral ;
- L’état des risques (ERP), lorsque la réglementation l’impose.
D’autres documents peuvent également être nécessaires, notamment concernant l’assainissement ou l’exposition au bruit des aérodromes.
Pour un appartement en copropriété, la superficie privative selon la loi Carrez doit également être mentionnée dans l’acte de vente ou l’avant-contrat.
💰 Quel est le prix des diagnostics immobiliers à Nantes ?
Le coût des diagnostics varie notamment selon la surface du logement, son année de construction, les installations présentes et le nombre de contrôles nécessaires.
Une maison ancienne équipée du gaz et d’une installation électrique de plus de 15 ans ne nécessitera pas nécessairement les mêmes diagnostics qu’un appartement récent.
Il est également possible de réutiliser certains diagnostics existants, à condition qu’ils soient toujours valables et adaptés au bien vendu.
Par exemple, le DPE est généralement valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Les diagnostics électricité et gaz sont valables 3 ans pour une vente, tandis que les diagnostics termites et les états des risques sont valables 6 mois.
Il est donc conseillé de vérifier les documents déjà disponibles avant de commander de nouveaux diagnostics.
🎁 Diagnostics immobiliers offerts par une agence : une bonne affaire ?
Certaines agences immobilières proposent de prendre en charge les frais de diagnostics immobiliers en contrepartie de la signature d’un mandat exclusif.
Cette formule présente des avantages : le vendeur n’a pas à avancer les frais des diagnostics concernés et l’agence peut se charger d’organiser leur réalisation.
Toutefois, cette prise en charge n’est pas nécessairement un cadeau sans contrepartie. En échange, le propriétaire s’engage généralement à confier la vente de son logement à une seule agence pendant une période déterminée. Le coût des diagnostics peut également être intégré dans la politique commerciale globale de l’agence, notamment dans ses honoraires.
Avant de s’engager, il est donc conseillé de vérifier la durée du mandat, les honoraires pratiqués, les diagnostics réellement pris en charge et les éventuelles conditions de remboursement si la vente n’aboutit pas.
Les diagnostics « offerts » peuvent constituer un avantage intéressant, mais ne doivent pas être le seul critère de choix d’une agence. Connaître leur prix réel permet de mieux évaluer l’intérêt de cette offre et de comparer les différentes possibilités.
🌡️ L’audit énergétique : une obligation supplémentaire pour certaines maisons
Depuis le 1er janvier 2025, la vente de certaines maisons individuelles et de certains immeubles en monopropriété classés E, F ou G au DPE nécessite également la réalisation d’un audit énergétique réglementaire.
Cet audit est distinct du DPE. Il présente notamment plusieurs scénarios de rénovation permettant d’améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnés d’estimations de coûts.
Son prix se situe généralement entre 600 et 1 200 € TTC pour une maison individuelle, selon sa superficie, ses caractéristiques et le professionnel sollicité. Il représente donc une dépense supplémentaire non négligeable pour les propriétaires concernés.
En revanche, la vente d’un appartement constituant un lot dans une copropriété classique n’est pas soumise à cette même obligation d’audit énergétique, même si son DPE est classé E, F ou G.
Dans l’agglomération nantaise, où le parc immobilier comprend de nombreuses maisons construites avant les premières réglementations thermiques, il est particulièrement utile de vérifier cette obligation suffisamment tôt.
🏘️ Les frais spécifiques à la vente d’un appartement en copropriété
Si vous vendez un appartement situé dans une copropriété à Nantes ou dans son agglomération, des démarches complémentaires sont nécessaires.
Vous devrez notamment transmettre certains documents relatifs à l’immeuble, tels que le règlement de copropriété, la fiche synthétique, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et différentes informations financières.
Le syndic intervient également pour établir un document appelé état daté, permettant au notaire de connaître la situation financière du copropriétaire vendeur.
En 2026, le coût de l’état daté est plafonné à 380 € TTC, à la charge du vendeur.
Un document préparatoire, couramment appelé « pré-état daté », peut également être constitué avant le compromis. Son établissement par le syndic n’est toutefois pas une obligation légale et sa facturation doit être distinguée de celle de l’état daté réglementaire.
D’autres dépenses peuvent s’ajouter, notamment lorsque des charges de copropriété restent impayées ou que des travaux ont été votés.
Il est donc conseillé de se rapprocher du syndic dès la préparation de la vente.
🏦 Le remboursement anticipé du crédit immobilier
Vous avez encore un crédit immobilier en cours sur la maison ou l’appartement que vous souhaitez vendre ?
Dans la plupart des cas, la vente entraînera le remboursement du capital restant dû à la banque.
Le capital remboursé ne constitue pas une taxe ni un frais supplémentaire au sens strict, mais il vient directement réduire la somme disponible après la vente.
Selon votre contrat, des indemnités de remboursement anticipé peuvent également être exigées.
Pour un prêt immobilier classique à taux fixe, ces indemnités sont notamment plafonnées au plus faible des deux montants suivants :
- Six mois d’intérêts sur le capital remboursé ;
- 3 % du capital restant dû.
Certaines situations permettent toutefois d’en être exonéré, notamment en cas de vente consécutive à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d’activité professionnelle ou à un décès, dans les conditions prévues par la réglementation.
Si le crédit est garanti par une hypothèque, des frais de mainlevée peuvent également être nécessaires pour permettre la vente du bien libre de cette inscription.
Avant de vendre, il est donc recommandé de demander à votre banque un décompte de remboursement anticipé.
📈 L’impôt sur la plus-value immobilière : dans quels cas doit-on payer ?
La fiscalité constitue un autre élément essentiel à prendre en considération.
Une plus-value immobilière correspond, de manière simplifiée, à la différence positive entre le prix auquel vous revendez un logement et son prix d’acquisition, après les ajustements fiscaux autorisés.
Cependant, toutes les ventes immobilières ne sont pas soumises à l’impôt sur la plus-value.
🏠 Vente de votre résidence principale : une exonération importante
Lorsque vous vendez votre résidence principale, la plus-value réalisée est en principe totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Cette exonération concerne votre habitation habituelle et effective, sous réserve de respecter les conditions réglementaires.
Ainsi, si vous avez acheté votre maison à Rezé pour 220 000 € et que vous la revendez 300 000 € alors qu’elle constitue votre résidence principale, la plus-value de 80 000 € est normalement exonérée.
Attention toutefois : un logement anciennement occupé comme résidence principale, puis mis en location ou transformé en résidence secondaire, ne bénéficie pas automatiquement de cette exonération.
🔑 Vente d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif
Si vous vendez une résidence secondaire, un appartement locatif ou un autre logement ne bénéficiant pas d’une exonération, la plus-value peut être imposable.
En 2026, les taux de droit commun sont les suivants :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Cela représente des taux cumulés de 36,2 % avant prise en compte des éventuels abattements, lesquels peuvent différer pour chacun des deux prélèvements.
Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % peut également s’appliquer lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, selon les conditions prévues par la loi.
⏳ Des abattements selon la durée de détention
Bonne nouvelle pour les propriétaires qui détiennent leur logement depuis de nombreuses années : la fiscalité diminue progressivement avec la durée de détention.
En règle générale :
- Après 22 années révolues de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu ;
- Après 30 années révolues, elle est également totalement exonérée de prélèvements sociaux.
D’autres exonérations sont possibles dans certaines situations particulières, notamment lors de la première vente d’un logement autre que la résidence principale avec remploi du prix pour financer sa résidence principale, sous conditions.
🛠️ Les frais et travaux peuvent réduire la plus-value imposable
Le calcul fiscal ne consiste pas simplement à soustraire le prix d’achat au prix de vente.
Selon les situations, il est notamment possible de tenir compte des frais d’acquisition, de certains frais de vente et de certaines dépenses de travaux.
Pour un bien acheté, les frais d’acquisition peuvent notamment être retenus pour leur montant justifié ou selon un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
Sous certaines conditions, les travaux peuvent également être pris en compte pour leur montant réel ou selon un forfait de 15 % du prix d’acquisition lorsque le logement est détenu depuis plus de cinq ans.
Pour un bien reçu par donation ou succession, le calcul repose sur la valeur retenue pour les droits correspondants, éventuellement rectifiée.
Attention également aux logements loués meublés sous le régime réel : depuis le 15 février 2025, certains amortissements déduits peuvent augmenter la plus-value imposable lors de la revente.
Le notaire calcule normalement la plus-value imposable, effectue les formalités nécessaires et prélève l’impôt dû lors de la vente.
Il est donc préférable de demander une simulation avant de fixer définitivement votre projet.
🧾 La taxe foncière et les autres charges à répartir
La taxe foncière est due, pour l’année entière, par le propriétaire du logement au 1er janvier.
Si vous vendez votre appartement à Saint-Herblain au mois de septembre, vous restez donc légalement redevable de la taxe foncière de l’année auprès de l’administration fiscale.
Toutefois, il est courant de prévoir dans l’acte de vente un partage de cette taxe entre vendeur et acquéreur, au prorata de leur période respective de propriété.
L’acheteur rembourse alors généralement au vendeur la part correspondant à la période suivant la signature.
Cette répartition relève d’un accord contractuel entre les parties.
Pour les appartements en copropriété, des régularisations peuvent également intervenir concernant les charges courantes, les provisions et certains travaux.
Le notaire prend en compte ces éléments lors de l’établissement du décompte de vente.
📂 Les autres obligations et dépenses à anticiper
Au-delà des diagnostics et des frais financiers, vendre un logement implique également plusieurs obligations d’information.
Le vendeur doit notamment communiquer les informations dont il dispose concernant les servitudes, les éventuels problèmes affectant le logement, les travaux réalisés et les autorisations d’urbanisme correspondantes.
Pour une maison, le notaire peut également demander des justificatifs relatifs à l’assainissement, aux extensions, à une construction récente ou à une assurance dommages-ouvrage.
Si le bien est vendu occupé par un locataire, les règles applicables au bail et les éventuels droits de préemption doivent également être respectés.
Enfin, certaines dépenses restent facultatives, mais peuvent faciliter la commercialisation :
- Petites réparations et remise en état du logement ;
- Nettoyage, désencombrement ou rafraîchissement ;
- Photographies professionnelles ou mise en valeur immobilière ;
- Déménagement et éventuels frais de garde-meubles.
Il faut néanmoins distinguer ces améliorations volontaires des obligations réglementaires : un diagnostic révélant des anomalies ne signifie pas systématiquement que le vendeur doit effectuer des travaux avant la vente.
L’essentiel est de transmettre les informations nécessaires à l’acheteur et de respecter les engagements pris dans le cadre de la transaction.
🧮 Comment connaître le montant réellement récupéré après la vente ?
Avant de mettre votre maison ou votre appartement en vente, il est utile d’établir un budget prévisionnel.
Le montant net que vous récupérerez dépendra notamment du prix de vente, des éventuels honoraires d’agence, des frais de diagnostics, de votre situation bancaire, des frais spécifiques à la copropriété et de l’éventuelle fiscalité.
Par exemple, un vendeur peut disposer d’un prix net vendeur de 240 000 €, mais devoir encore rembourser 85 000 € de crédit immobilier, régler ses diagnostics et supporter quelques frais liés à la transaction.
Il est donc essentiel de distinguer le prix net vendeur du montant qui restera réellement disponible après remboursement des dettes et paiement des frais.
Une estimation préalable vous permettra de mieux organiser votre projet, notamment si vous envisagez d’utiliser le produit de la vente pour acheter un nouveau logement.
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