Vous envisagez de vendre une maison ou un appartement à Nantes, Rezé, Saint-Herblain, Orvault, Vertou ou dans une autre commune de l’agglomération nantaise ? Avant la mise en vente, plusieurs contrôles peuvent être nécessaires afin de constituer le dossier de diagnostic technique, ou DDT, qui sera transmis au futur acquéreur.

La nature des diagnostics dépend notamment de la date de construction du bâtiment, de l’ancienneté des installations électriques et de gaz, de la localisation du logement et des documents déjà disponibles. Avant de fixer le rendez-vous, il est donc utile de vérifier s’il est possible de réutiliser un ancien diagnostic immobilier ou si de nouveaux contrôles doivent être réalisés.

Voici comment se déroule concrètement l’intervention du diagnostiqueur et comment préparer le logement pour éviter les investigations limitées ou un second déplacement.

🗓️ Quels diagnostics prévoir selon l’ancienneté du logement ?

Tous les logements ne nécessitent pas exactement les mêmes diagnostics. La première étape consiste à déterminer l’âge du bâtiment et de ses installations.

Pour une habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb peut être nécessaire. Pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997, le diagnostiqueur recherche les matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante.

Les diagnostics des installations intérieures d’électricité et de gaz concernent, quant à eux, les installations de plus de quinze ans. L’âge de la maison ou de l’immeuble ne suffit donc pas toujours : une installation entièrement rénovée plus récemment peut ne pas être soumise au même contrôle, sous réserve de pouvoir le justifier.

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, concerne la grande majorité des logements mis en vente. Il décrit notamment les caractéristiques du bâtiment, son isolation, ses systèmes de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation. Le vendeur doit intégrer le DPE au dossier de diagnostic technique remis au futur acquéreur.

Dans l’agglomération nantaise, le diagnostic termites doit également être pris en considération. Lorsqu’un logement est situé dans une zone déclarée infestée ou susceptible de l’être, l’ensemble des pièces, niveaux et volumes accessibles doit être examiné. Le diagnostic doit faire apparaître les parties visitées, mais aussi celles qui n’ont pas pu l’être.

♻️ Peut-on réutiliser un ancien diagnostic immobilier ?

Avant de commander une nouvelle intervention complète, transmettez au diagnostiqueur les rapports réalisés lors d’une précédente vente, d’une mise en location ou de l’achat du bien. Il pourra vérifier leur date, leur objet, leur durée de validité et leur adéquation avec la nouvelle transaction.

La possibilité de réutiliser un ancien diagnostic immobilier dépend de plusieurs éléments :

sa durée de validité ;
l’absence de travaux ayant modifié le logement ou les installations ;
l’identité du propriétaire figurant sur le rapport ;
la nature de la transaction ;
le périmètre réellement examiné lors de la précédente intervention.

Un mesurage Carrez peut, par exemple, rester utilisable si aucun travail n’a modifié la superficie privative. À l’inverse, un diagnostic termites est valable au maximum six mois et doit être renouvelé s’il est trop ancien au moment de la promesse ou de l’acte de vente.

⏱️ Combien de temps dure le rendez-vous ?

La durée de l’intervention varie principalement selon :

la surface du logement ;
le nombre de pièces et de niveaux ;
le nombre de diagnostics à réaliser ;
l’ancienneté et la complexité des installations ;
la présence d’une cave, de combles, d’un garage ou de dépendances ;
l’accessibilité des équipements et des matériaux à contrôler ;
les documents techniques disponibles.

À titre indicatif, une intervention portant sur un petit appartement peut durer environ une heure à une heure trente. Pour un appartement plus grand comprenant plusieurs diagnostics, il faut souvent prévoir entre une heure trente et deux heures trente.

Dans une maison, la visite peut durer deux à trois heures, voire davantage lorsque le bien possède plusieurs niveaux, des combles, un sous-sol, un garage ou des dépendances. Une maison ancienne nécessitant un DPE, des diagnostics électricité, gaz, amiante et termites demande logiquement plus de temps qu’un appartement récent soumis à un nombre limité de contrôles.

Ces durées restent indicatives. Une installation électrique étendue, des équipements difficiles à identifier ou des pièces encombrées peuvent allonger l’intervention.

🚪 À quelles pièces le diagnostiqueur doit-il accéder ?

Le diagnostiqueur doit pouvoir visiter l’intégralité du logement, et pas uniquement les pièces principales. Il doit donc accéder :

au séjour et aux chambres ;
à la cuisine et aux salles d’eau ;
aux toilettes, dégagements et placards techniques ;
au garage et aux dépendances ;
à la cave ou au cellier ;
aux combles, lorsqu’ils sont accessibles ;
aux locaux contenant les équipements de chauffage ou de production d’eau chaude ;
aux terrasses, balcons et éléments extérieurs compris dans la mission.

Dans le cadre du diagnostic termites, tous les niveaux, toutes les pièces et tous les volumes accessibles doivent être examinés. Des sondages non destructifs peuvent également être réalisés sur les éléments en bois.

Pour un appartement en copropriété, l’intervention porte généralement sur les parties privatives. Certains documents concernant l’immeuble restent néanmoins utiles au DPE, notamment le règlement de copropriété, les informations sur le chauffage collectif, les travaux d’isolation ou les caractéristiques des équipements communs.

🔧 Quels équipements faut-il rendre accessibles ?

Avant le rendez-vous, il est important de dégager les accès au tableau électrique, au disjoncteur général, à la chaudière, au chauffe-eau et, le cas échéant, au compteur ou à l’arrivée de gaz.

Le tableau électrique ne doit pas être masqué par un meuble, des cartons ou un habillage impossible à retirer. Les prises électriques doivent rester visibles, notamment dans les pièces où certaines sont habituellement cachées derrière des meubles.

La chaudière doit pouvoir être examinée. Pensez à laisser disponibles sa plaque signalétique, sa notice, sa facture d’installation et sa dernière attestation d’entretien. Le DPE prend notamment en compte les équipements de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation, ainsi que le dernier rapport de contrôle ou l’attestation d’entretien de la chaudière lorsqu’ils sont disponibles.

Les combles doivent être accessibles au moyen d’un escalier, d’une trappe dégagée ou d’un dispositif d’accès adapté. Il est également préférable de retirer les objets qui empêchent d’observer l’isolation, la charpente ou certaines parois.

La cave, le garage et les dépendances ne doivent pas être oubliés, notamment lorsqu’ils contiennent des éléments en bois, une chaudière, un tableau secondaire ou d’autres installations rattachées au logement.

⚡ Des coupures de courant ou des essais sont-ils réalisés ?

Le diagnostic électrique comprend différents contrôles visuels, essais et mesures. Le diagnostiqueur peut notamment manœuvrer les dispositifs de protection, tester leur fonctionnement et vérifier certaines prises. Une coupure momentanée de l’alimentation électrique peut donc se produire.

Il est conseillé d’éteindre ou de sécuriser les appareils sensibles avant l’intervention : ordinateur fixe, équipement informatique, alarme, box internet, appareil médical ou électroménager en fonctionnement. Signalez au diagnostiqueur tout appareil qui ne doit pas être coupé.

Pour le diagnostic gaz, les appareils doivent normalement pouvoir être mis en fonctionnement afin de contrôler l’installation dans des conditions représentatives. Le diagnostiqueur peut faire fonctionner la chaudière, la gazinière ou un autre appareil alimenté en gaz. L’alimentation en gaz et en électricité doit donc rester active, sauf situation dangereuse ou consigne particulière.

Le contrôle n’est cependant pas une opération d’entretien ni une remise en conformité. Le diagnostiqueur relève l’état visible de l’installation et les éventuelles anomalies selon la méthode réglementaire, mais il ne démonte pas les équipements comme le ferait un électricien, un chauffagiste ou un plombier.

👤 Le propriétaire doit-il être présent ?

La présence du propriétaire n’est pas toujours obligatoire. Le rendez-vous peut être assuré par le locataire, un proche, l’agent immobilier ou toute autre personne disposant des clés et autorisée à donner accès au logement.

La présence d’une personne connaissant bien le bien reste néanmoins recommandée. Elle pourra indiquer :

l’emplacement des compteurs et des équipements ;
l’accès aux combles, à la cave et aux dépendances ;
la date des travaux ;
la nature des isolants ;
l’âge de la chaudière ou des fenêtres ;
l’existence d’anciens rapports et de factures.

Lorsque le logement est occupé par un locataire, le propriétaire doit organiser l’accès avec lui. Le locataire peut être présent pendant toute la visite, mais il n’a pas nécessairement besoin de suivre le diagnostiqueur dans chaque pièce.

⚠️ Pourquoi certaines investigations peuvent-elles être limitées ?

Les diagnostics immobiliers reposent principalement sur l’observation des parties visibles et accessibles du bâtiment, complétée par des essais et mesures propres à chaque mission. Le diagnostiqueur n’est pas autorisé à dégrader le logement pour accéder à des éléments cachés.

Une investigation peut donc être limitée lorsqu’une pièce est fermée, qu’une cave est inaccessible, que la trappe des combles est condamnée ou que des meubles empêchent d’examiner une paroi, une prise ou un équipement.

D’autres difficultés peuvent également limiter la mission :

absence d’électricité ou de gaz ;
chaudière impossible à mettre en fonctionnement ;
toiture ou combles accessibles uniquement dans des conditions dangereuses ;
matériaux cachés par un doublage, un revêtement ou un mobilier fixe ;
absence d’autorisation pour effectuer un prélèvement ;
présence d’un animal empêchant l’accès à certaines zones ;
locaux encombrés ou clés manquantes.

Ces limites doivent être mentionnées dans les rapports. Elles peuvent réduire la portée des conclusions et, dans certains cas, nécessiter une visite complémentaire. La qualité des diagnostics dépend donc aussi de la collaboration du vendeur et de la mise à disposition des informations utiles.

📄 Quand et comment les rapports sont-ils remis ?

À l’issue de la visite, les rapports ne sont pas toujours remis immédiatement. Le diagnostiqueur doit d’abord saisir les relevés, analyser les informations recueillies, intégrer les photographies et générer les différents documents.

Le délai dépend du nombre de diagnostics, de la complexité du logement et de l’éventuelle nécessité d’obtenir des informations complémentaires. Les rapports sont généralement transmis par voie électronique après l’intervention.

Ils sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique destiné à être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.

✅ Bien préparer son rendez-vous de diagnostics à Nantes

Pour faciliter l’intervention, rassemblez avant le rendez-vous les anciens diagnostics, l’acte de propriété, les plans, les factures de travaux, les références des menuiseries, les justificatifs d’isolation et les documents relatifs au chauffage.

Pensez également à dégager le tableau électrique, la chaudière, les combles, la cave et les dépendances. Plus les informations sont précises et les locaux accessibles, plus les rapports pourront refléter fidèlement les caractéristiques du logement.

Vous disposez déjà de plusieurs rapports et vous ne savez pas lesquels conserver ? Une vérification préalable permettra de déterminer s’il est possible de réutiliser un ancien diagnostic immobilier et de chiffrer uniquement les diagnostics réellement nécessaires pour la vente de votre maison ou de votre appartement dans l’agglomération nantaise.

📋 Besoin de faire réaliser des diagnostics pour votre vente ?

Les diagnostics à effectuer dépendent notamment de l’année de construction du logement, de l’ancienneté des installations de gaz et d’électricité, de sa localisation et des anciens rapports pouvant encore être réutilisés.

👉 Pour identifier les diagnostics obligatoires pour la vente de votre maison ou de votre appartement dans l’agglomération nantaise et connaître leur coût estimatif, réalisez gratuitement un chiffrage personnalisé en ligne :

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Si cette estimation correspond à votre besoin, vous pouvez ensuite me contacter afin de vérifier les diagnostics à réaliser et de convenir d’un rendez-vous.